有哪些容易被忽略的“赠送面积”会计入或不计入得房率计算？

这是一个非常好的问题，因为“赠送面积”和“得房率”是购房时极易产生误解的两个概念。简单来说：所有“赠送面积”本身都“不计入”得房率的分子（套内使用面积），但关键在于它们是否被计入了分母（建筑面积）。 这直接导致最终得房率数字的“虚高”。

以下是各类“赠送面积”如何影响得房率计算的详细解析：

核心原则：得房率的计算公式

得房率 = （套内建筑面积 / 建筑面积） × 100%

套内建筑面积：包括套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积（按规定折算）。
建筑面积：即产权面积，是根据国家测量规范计算出的、在房产证上登记的面积。

影响的关键在于：“赠送面积”是否被计入“建筑面积”（分母）？

一、通常不计入建筑面积/得房率分母的赠送面积（真正“送”）

这类面积在最初测绘时就没有或无法被计入产权面积，因此它们既不在分子（套内面积）里，也不在分母（建筑面积）里。它们是纯粹的“额外空间”，能有效提高实际使用率。

层高不足的隔层（LOFT/复式）：

情况：开发商宣传“买一层送一层”，但二层或局部隔层因为层高不足（通常低于2.2米）或结构原因，不计入建筑面积。
对得房率的影响：这部分面积完全不在公式里，是纯粹的增加。实际使用面积远大于得房率计算出的面积。

完全未封闭的阳台、露台、入户花园：

规定：根据《建筑工程建筑面积计算规范》，在主体结构内的阳台按全面积计算；在主体结构外的阳台，无论是否封闭，均按1/2面积计算。而完全无顶盖的露台、未加建的入户花园不计面积。
对得房率的影响：不计面积的露台是“真赠送”，不计入分母。按1/2计算的阳台，其一半面积是“送”的，但这已是规范操作。

设备平台、空调外机位改造：

情况：开发商预留较大的设备平台，业主后期可将其包入室内。这些平台在测绘时因其功能属性不计入建筑面积。
对得房率的影响：改造后增加了实际使用面积，但分母未变，导致实际使用率高于官方得房率。

地下室、半地下室：

规定：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/2者为地下室。地下室、半地下室按结构外围水平面积计算，但层高在2.2米以下的计1/2面积或不计。
对得房率的影响：若层高不足2.2米且不计面积，则是“真赠送”。

阁楼（坡屋顶空间）：

规定：利用坡屋顶内空间时，净高在2.1米及以上部位计算全面积；1.2米至2.1米计1/2面积；低于1.2米不计面积。
对得房率的影响：不计面积的部分是“真赠送”。

这类面积的特点是：你的实际使用空间变大了，但房产证面积没变，所以你感受到的实际使用率会远高于合同上写的“得房率”。

二、可能被计入建筑面积/得房率分母的“伪赠送”面积

这类面积在测绘时已被计入产权面积（分母），但开发商通过营销话术包装成“赠送”，实际上你已经为此付了钱。它们会拉低得房率。

全封闭的阳台、室内花园：

情况：如果在报规和测绘时已按全面积计入（常见于主体结构内的空间或后期统一封闭），那么它本就是建筑面积的一部分。
对得房率的影响：它完全计入分母，如果开发商仍称之为“赠送”，就是误导。它已经包含在你支付的房款里了。

已计入产权面积的飘窗：

规定：飘窗台面与室内地面高差需达到0.45米、结构净高低于2.1米、窗台伸出墙体部分小于0.7米，同时满足才不计面积。很多“赠送飘窗”其实在设计时已计入建筑面积。
对得房率的影响：如果已计入，则是“伪赠送”。只有真正符合不计面积规定的飘窗才是送的。

公共区域面积（如电梯厅）：

情况：极少数不良开发商将本应分摊的公共面积（如加宽的电梯前室）划归给特定户型独占使用，并宣称“赠送”。

对得房率的影响：这部分面积已被计入公摊和总建筑面积（分母）。这非但不是赠送，反而可能因为增大了分母而降低了该户型的得房率。

这类面积的特点是：你以为得到了免费空间，实际上它已经算在你的房款里，并且可能让得房率这个数字“看起来更低”。

三、灰色地带与风险提示

“可改造”风险：很多“赠送面积”属于违章改建的范畴（如设备平台、露台封包、地下室扩建）。交付后能否改造、是否被投诉拆除存在政策和邻里风险。 “不计面积”的前提：所有不计面积的规定都有严格的建筑规范标准（如层高、净高、结构位置）。务必核实最初的测绘报告和图纸。 “赠送”的成本：虽然面积没算钱，但开发商可能因此提高单价，或者你未来需要自己承担改造费用。