购房合同上写的建筑面积和得房率，如果交房时不一致怎么办？

📏 核心法律依据： 《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第二十条规定：

• 面积误差绝对值在3%以内（含3%），按合同约定的价格据实结算。
• 面积误差绝对值超过3%：
  • 买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将已付房款退还，并支付利息。
  • 买受人不退房的：
    • 面积大于合同约定时，大于3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
    • 面积小于合同约定时，小于3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

🛠️ 处理步骤和应对策略：

核实数据，明确差异：

• 索要测绘报告： 要求开发商提供由具有资质的测绘单位出具的《房屋面积测绘报告》。这是确定房屋最终面积的法定依据。
• 核对合同： 仔细对比测绘报告上的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积与购房合同中的约定数值。
• 计算得房率： 得房率 = 套内建筑面积 / 建筑面积 × 100%。将测绘报告计算出的实际得房率与合同约定（或销售时承诺）的得房率进行对比。注意： 合同通常约定的是建筑面积和套内建筑面积，得房率是计算值。核心是看套内建筑面积是否缩水。

区分情况处理：

• 情况一：建筑面积误差在3%以内（含3%）

  • 处理： 按照合同约定的单价，多退少补房款。这是最常见的处理方式。
  • 对得房率的影响： 即使建筑面积误差在3%内，如果公摊面积大幅增加，也可能导致套内面积减少、得房率下降。此时需要看套内建筑面积是否也符合误差在3%内的规定。如果套内面积误差也在3%内，通常只能接受多退少补。如果套内面积误差超过3%，则按情况二处理。

• 情况二：建筑面积或套内建筑面积误差绝对值超过3%

  • 处理（选择权在购房者）：
    • 选择退房： 你有权要求退房。开发商应在你提出退房要求后规定时间内（通常30日）退还全部已付房款及利息（按合同约定或同期存款利率计算）。
    • 选择不退房：
      • 面积大于3%： 面积超出3%部分的房款由开发商承担（你不用付钱），房屋产权仍归你。
      • 面积小于3%： 面积不足3%部分的房款，由开发商双倍返还给你。例如，合同约定100平米，实测97平米，误差3平米（3%）。3%以内（3平米）的房款需退还给你；这3平米房款的双倍（即6平米的房款）由开发商赔偿给你。

针对得房率不符的特殊情况：

• 如果合同没有明确约定套内建筑面积或得房率的具体数值，只是销售时口头承诺或宣传资料提及，维权会比较困难。你需要证明开发商存在虚假宣传或欺诈（取证难度大）。
• 最佳策略： 将“得房率不符”转化为“套内建筑面积误差”来处理。因为套内建筑面积是合同通常约定的内容，受前述法律条款保护。只要实测套内面积与合同约定误差超过3%，即可主张权利。

沟通与协商：

• 书面沟通： 带着测绘报告和购房合同，与开发商（通常是客户服务或工程部门）进行正式沟通，明确指出差异和你的诉求（退房、退款或赔偿）。
• 保留证据： 所有沟通最好通过书面形式（如邮件、挂号信）进行，或对口头沟通进行录音（需告知对方并征得同意，视当地法律规定），保留好沟通记录。

寻求第三方协助或法律途径：

• 消费者协会： 如果协商无果，可以向当地消费者协会投诉。
• 住建部门： 向当地住房和城乡建设主管部门反映情况。
• 仲裁或诉讼： 如果合同中约定了仲裁条款，可向仲裁机构申请仲裁。如果没有仲裁约定或协商、投诉无效，可向人民法院提起诉讼。诉讼是最终的法律救济途径。

📌 重要注意事项：

• 仔细审阅合同： 在签订购房合同时，务必仔细阅读关于面积差异处理的条款。有些开发商提供的合同可能会试图规避上述法律规定（例如约定更高的误差绝对值比例），这种条款的合法性可能存疑，但在签约时就要特别留意。
• 测绘报告是关键： 最终面积以具有资质的测绘机构出具的正式报告为准。你有权要求查看该报告。
• 及时行动： 发现问题后应及时与开发商沟通，并注意法律规定的时效（如提出退房的要求）。
• 证据保全： 保留好购房合同、付款凭证、宣传资料（如有关于面积的承诺）、沟通记录、测绘报告等所有相关证据。
• 专业咨询： 如果涉及金额较大或情况复杂，建议咨询专业的房地产律师，获取更具体的法律意见和维权策略。

📝 总结：

交房面积与合同不符时，核心是看建筑面积或套内建筑面积的误差绝对值是否超过3%。不超过3%，多退少补；超过3%，你拥有选择退房或要求赔偿（双倍返还不足部分房款/超出部分不付钱）的法定权利。对于“得房率”不符的问题，应着重关注合同约定的套内建筑面积是否缩水，并据此维权。在整个过程中，保留证据、理性沟通、必要时寻求法律帮助至关重要。